中国人民政治协商会议甘肃省临洮县委员会

委 员 提 案

第20号 城建管理类

案 由: 关于进一步规范物业管理的建议

提 案 人：颉柏祥 李青广 马明祥 张存良 何国钘

审查意见：请住建局、洮阳镇政府承办

内 容：2007年8月26日国务院重新修订发布了《物业管理条例》。2010年9月9日，甘肃省人民政府重新修订发布了《甘肃省物业管理办法》。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活和工作环境，对于提高城市管理水平，维护社会和谐稳定起着积极的作用。随着我县社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为政府房地产经营管理的重要组成部分。但是，由于广大业主对物业管理法规规章中赋予自己的权利和义务了解甚少，加之房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致物业管理和服务中存在一些不容忽视的问题：

一是多数小区在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理;二是部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经业主同意，未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能;三是物业管理公司由于缺乏监督，小区物业管理费收费标准和其他项目收取费用的支出情况透明度低;四是物业管理相对混乱和随意，小区居民在底层和屋顶违章搭建、车辆存放无序、各种物品被损被盗、公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复等现象普遍存在。

根据《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》的有关规定，现就进一步规范小区物业管理提出以下建议：

一是建立并完善业主自治机构。根据《物业管理条例》第十条规定，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据以上规定，应当由县住建部门会同洮阳镇人民政府牵头开展小区业委会的评选和培训工作，通过公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。通过业主委员会切实提高业主的议事和监督能力，使其充分发挥业主自治、参政议政、协调指导的作用，完善我县的物业管理。

二是加强前期物业管理。进一步试推行招投标选聘物业管理企业，对新建小区进行前期物业管理。首先，物业管理方案提前确定。其次，在商品房销售时，要求开发企业或商品房承销机构要与购房人签订前期物业管理合同。再次，在住宅小区交付使用后，开发商要将施工单位的质量保证金、公共设施维修基金等转到物业管理企业名下，由物业管理企业管理，以此提高维修效率，从而有效规范物业管理。

三是订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同。根据《物业管理条例》第三十五条、三十六条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业管理服务合同。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据以上规定，政府物业管理主管部门要明确要求物业管理企业在承揽物业项目之后，积极与业主沟通协调，签订详尽的物业服务合同。通过合同约定明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等，一旦发生争议，就可以依据合同，解决纠纷和分歧，防止激化矛盾。

四是建立健全物业承接验收制度。政府主管部门要严格把好新建住宅小区验收关。在小区竣工验收时，加强对物业共用部位、共用设施设备的查验，小区配套设施的验收，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，坚决予以纠正，否则不予综合验收备案，从根本上杜绝开发商遗留问题的出现。同时建立并完善物业企业准入制度，提高物业公司入市的门槛。

五是建立分档管理、优质优价的物业服务收费机制。政府物业管理主管部门要会同物价部门、当地乡镇人民政府及物业企业，采取召开听证会的形式，制定城市住宅小区物业服务等级评定标准，对辖区内住宅小区逐个进行服务等级评定，按照物业服务标准进行物业费的收取，对小区发放物业收费许可证。

六是充分发挥社区居委会在小区物业管理中的监督作用。根据《物业管理条例》第二十条规定，在物业管理区域内，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并受其监督指导。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居委会，并认真听取居委会的建议。因此，应当将小区物业管理纳入社区居委会的监管范围，从而进一步加强对物业管理的有效监督，使业主或居民在遇到麻烦或困难时有一个寻求公平的地方。

七是及时妥善处理有关物业管理方面的投诉。根据《物业管理条例》第四十九条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。政府房地产行政主管部门应当认真履行这一法定职责，及时协调处理有关物业管理方面的投诉，有效化解矛盾纠纷，维护和谐稳定。